三、養老養生模式研究
養老養生業發展到現在，出現多種不同發展模式，劃分視覺不同，可得出不同劃分種類，本文依據目前養老養生發展主流模式將其劃分為五大類，其中康保型養老模式是最傳統的養老模式，從老年人身體疾病的治療到身體、心理保健兩方面重視養老問題；居家式和異地型養老養生模式則屬于地域性劃分模式；定制養老養生模式是隨著目標群體個性化、服務群體人性化而產生的，也是北京勇先創景規劃設計院在做項目開發中的新型養生養老模式，是個性化需求的高端養老養生模式。多維度養老發展模式主要是根據服務對象狀況而提供的服務功能不同而劃分的；詳情如下圖：
（一）基礎養老模式——康保型養老模式
1、模式概況該模式是根據服務對象的身體狀況及針對其自身情況所實施的服務功能重點的不同而劃分的。依此又可以劃分為康復型和保健型養老模式。
康保型養老養生產品有兩大特質：其一，對外部環境質量要求較高，或依山傍水，或生態靜謐；其二醫療配套設施完善。所以在運營過程中多與醫療機構、康復療養機構合作。這主要是由服務的客戶群體性質所決定的：采用康復型養老模式的目標顧客群體需要通過專業的醫療方式，如傳統中醫醫學、高科技體檢設備及健康咨詢師和中醫師來平衡其身體狀況欠佳的狀態，在此基礎之上，通過心理安撫、健康適度的運動來調節心境，達到身心愉悅的目的。這種模式是傳統的養老模式，也是養老養生模式的雛形，表征著人們對養老的重視的同時開始關注養生的話題。
（1）項目概況
太申祥和山莊是一家集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的大型綜合性服務機構，也是全國首家推行會員制的新型國際敬老院。山莊內部全部以中國傳統古典式園林建筑為主，并輔以蘇州式園林風光。其他娛樂、住宿、及針對老年人設置的無障礙設施一應俱全。
（2）項目平面簡介
◆ 會籍制
會籍制的推行一方面可以為太申祥和山莊帶來并保障穩定的客源，另一方面可以為目標顧客群體帶來優惠與方便，是一種雙贏的模式。
| 敬老院會籍制 | ||
| 會籍種類 | 價錢 | 享有特權 |
| 祥和會籍 | 50000元 | 在山莊居住，可享受會員房價 |
| 太申養老會籍 | 50000元 | |
| 太申尊老會籍 | 1000000元 | 享受免費專屬標準房間的居住權 |
| 太申至尊尊老會籍 | 15000美金 | 享受山莊提供的免費專屬一居室套房的居住權 |
◆ 精髓的醫療技術——中醫+西醫+先進的醫療設備
對于養老的目標顧客群體而言，醫療技術的高低是影響其對養老目的地滿意度和信任度的核心關鍵因素。而山莊的“太醫館”是一所創新而不離宗的特型醫館，匯集多名曾經擔任毛澤東、鄧小平等黨和國家領導人的保健醫生和現任保健專家，享受國務院頒發的政府特殊津貼的專家；中國“四大名醫”及國家級中西醫專家的后代及嫡傳弟子，中國中醫科學院博士生導師、主任醫師、教授等40多位“皂城國醫"，為會員們提供一流的、特色醫療保健服務。這也是其贏得其目標顧客群體的忠誠度并獲得良好口碑的根源之一。
◆ 別致的氛圍——傳統文化處處彰顯
山莊內部全部以中國傳統古典式園林建筑為主，并輔以蘇州式園林風光。“中軸線”的主題建筑群，建筑恢宏壯觀，古樸大氣，承載著深厚的儒家哲學和精湛的道家思想。在建筑外形上充分體現了中國古人“天人合一”的人文理念，順應陰陽五行學的對應關系。老年人頤養天年的頤養苑，環湖而建的公寓建筑古樸典雅、恢宏大氣。容納1000個床位的公寓，用“太申祥和，頤養天年”八個字命名的寓所，分別是：頤太居、養申居、天祥居和年和居。園子里，安全無障礙通道為老人提供了行走的便利條件，數百米的連廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。老人們或在園中悠閑散步，或在湖邊養心垂釣，或在涼亭下聊天小聚，或由護理人員陪同觀湖望景，恬淡平和間透著溫馨幸福。
◆ “社區+醫院”的養老模式
社區帶給老人們溫馨，醫院提供技術支持與專業護理，整體服務質量提升的基礎之上，效益也自會有很大提升。
3、德國養老案例解析——慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓（1）德國模式簡介
（2）慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓
運作方式：通過基金會和服務公司運作
產品及配套：設施齊全,功能完善,服務優良,除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。
（二）居家式養老養生模式
1、模式簡介
居家式養老模式在我國養老養生模式中最為常見的，在運營過程中地產商發揮很大作用，因為這種模式多以養老公寓、養生住宅、養老別墅的購買并成為自己的居住用地以實現養老居住的功能，因此目標顧客群體為中高層收入的老年人。所依托的配套設施為養老公寓、別墅周邊的配套社區服務設施等。
2、國內案例解析——臺灣長庚養生文化村（1）項目概況
臺灣長庚養生文化村共有3600戶,目標顧客群體為年滿60歲配偶年滿50歲都可申請入住,有病者還可住旁邊的長庚護理之家。其以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產社區；將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；并借助于山莊的環境及文化氛圍，形成獨具中國傳統特色的養老養生目的地。
臺灣長庚養生文化村整體功能分區主要有基本配備設施的南北入口大門及通向養生村外的橋梁和中央廚房；功能分區主體的7棟養生文化村；發揮康體療養、怡情養性功能的護理中心、動力中心、活動中心、戶外自然區景觀步道；教、學互動體驗的銀發學校和保障設施的污水處理廠及桶槽區等。
臺灣長庚養生文化村，依托長庚醫院雄厚的醫療背景，并設立自己的社區醫院，滿足了老人養老養生最基本的配備，為其目標顧客群體提供定期體檢、特定的門診、康復、護理等服務。不僅提供最基本的治療服務而且經常舉辦一些健康養生專題的講座，為老年人自己科普醫療養生知識，讓每個人成為自己日常的護理師，從細節處體現品質。
◆ 科學的服務體制
（1）日本養老養生模式概況
日本是養老養生模式以居家式為主，其養老狀況大體如下
（三）異地型養老養生模式
1、模式簡介異地型養老養生模式主要是通過區域不同而凸顯的，依據養老養生的附加動機的不同又可劃分為候鳥式的季節性模式、探親訪友型模式、旅游度假型模式及以異地購房為養老居所的暫時定居型模式。異地型養老養生模式是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。通過提供養老養生服務的各個環節服務的有機銜接從而實現其最終的運作，對于其各部門在運營、聯合機制有著較高的要求，在運作過程中，應該遵循經濟規律，實施政府扶持、市場化運作的發展模式。異地的新鮮加上全方位高質量的串聯式服務都是迎合老年人需求品味而量身定做的，具有很大的發展潛力。
| 模式 | 動機 | 住所 | 模式特點 | 評價 |
| 候鳥式養老養生模式 | 養老養生 避暑避寒 |
不同城市老年公寓之間的置換居住 | 季節性：南“飛”過冬，北“漂”避暑。養老公寓置換 | 是一種將養老養生與異地性相結合的新型養老養生模式，隨著思想觀念的轉變、生活水平的提高、各地養生養老機構的數量及規模、服務水平及設施的顯著提高具有可行性，并且市場前景廣闊。 |
| 探親訪友型養老養生模式 | 養老養生 探親訪友 |
朋友親人家中 | 增進友情親情，對老人身心愉悅有很大好處 | |
| 旅游度假型養老養生模式 | 養老養生 旅游度假 |
獨家公寓或者酒店 | 針對身體精神狀態好的老年群體 | |
| 暫時定居型養老養生模式 | 養老養生 異地暫居 |
異地購房 | 為養老養生而在異地購房，更有歸屬感 |
（1）項目概況
該度假型異地養老養生模式采取分時度假運營模式，即把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務系統，會員把自己的客房使用權與其他會員異地客房使用權進行交換，以此實現低成本的到各地旅游度假的目的。
對于養老養生的目標顧客群體采用分時度假式模式更是一種突破，臥云仙居中有度假別墅、度假公寓、五星級度假酒店、中國人民解放軍總醫院遠程醫學(會診)中心站點醫院、亞健康調理中心、膳食調理中心、娛樂中心、美容中心、百草園、野生動物觀光、戶外拓展訓練等。加上應用先進的分時度假模式，使得其不僅成為最適宜旅游養生、養老、度假、休閑的專屬領地，還成為收益最大的養老養生基地。
（3）模式評價分時度假式養老的運營模式是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅游業、房地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。但在我國，尚處在萌芽狀態的分時度假模式并不具有普遍意義。
（四）多維度養老養生模式
1、模式簡介多維度養老養生模式為大型綜合養老模式，包括住宅、老年大學、購物中心、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態。綜合性強，面向群體廣，配套服務完善，投資規模大，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。
（1）功能體系分析
依據多維度養老養生模式提供的服務對目標顧客群體所發揮作用的性質可將其分為三大類功能，其一為養生養老所必須的居住逗留功能；其二便是為目標顧客群體提供有助于身體健康的醫療護理功能和延年益壽的康復療養功能；其三則可以給老年人提供交流互動的場所與設備，也為兒女子孫與老人溝通提供了方面，加上娛樂休閑設備及營養師和心理師的開導疏通，有助于心理和身體健康。
（2）運營方式運營主體為應民辦公助，開發商為運營主體，政府機構協助，多維度養老養生模式中養老地產應采用租售結合，居家養老住宅銷售，將提供醫療看護服務的老年住宅持有經營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養老。
（3）目標顧客群體
（1）模式簡介
品牌連鎖式老年公寓以養老集團組建的養老體系為依托，運用先進的服務模式、醫療模式、管理模式，借鑒國內外經驗以及社會資本、各類資金資助的支持。通過在全國(省)范圍內建立全國(全省)連鎖式的老年公寓，建立起融照料、醫療、護理、養生、康復、養老、娛樂為一體的互動主體式老年公寓。
（2）建立品牌連鎖式老年公寓的總體思路◆ 全方位的保障制度
連鎖式老年公寓每一個布點應立足于創建獨立老年社區模式，在國家和社會之間建立起互助合作的良性互動關系，以實現準公共產品的有效管理，保證養老服務一定的福利性。堅持政府、企業、社區、家庭和志愿者等多方共同參與的原則：堅持政府可以舉辦，集體、個人、企業、單位、慈善機構等也可興辦的原則。
◆ 江蘇省連鎖老年公寓構想模擬圖
（五）定制化養老養生模式
1、模式簡介由電影人在囧途的上映，人們開始追尋“寶寶”的泰國定制化旅游，自己背起背包開始自己想要的旅行，行程中包括自己想要做的事情，想要滿足的愿望以及實現的目標；其實質就是根據旅游者需求，以旅游者為主導進行旅游行動流程的設計。今年新上映的私人定制更是掀起了“定制”熱潮。在養老養生領域內，隨著老人自我性的逐漸加強，定制化的養老模式也逐漸形成，并逐漸盛行。北京勇先創景規劃設計院認為，隨著養老養生的發展，必定會產生個性化的高端養老養生需求。下面根據我院設計的案例來闡述一下這種新興的定制養老養生模式。
2、定制模式的類型
花仙子定制化養老養生實質為依托項目地便捷的區位、優異的自然資源，舒適的氣候條件；秉持“一切為了老人”的宗旨，以“老有所養，老有所醫，老有所學，老有所為，老有所樂”的社區養老理念；構筑法國簡歐式風情建筑，專屬社區配套和貼心物管服務，集居家生活、美食餐飲、醫療護理、文化娛樂、健身運動等全方位的服務與功能于一體，提供真正定制式、一站式的養老解決方案。其中健康社區定制養老變為其中的一種形式，即為老人可以根據自己的興趣、愛好、體質、需求等定制景觀、建筑、生活方式、養生方式等，這個是高端養老養生的層面；中端層面的定制養老養生：依據時下的老年顧客的性格特點及候鳥式的養老養生方式；定制化養老養生項目可設置如下表。
